Cómo evaluar un terreno antes de comprarlo

La elección del terreno es la decisión más importante de toda la autopromoción. Un error aquí puede costarte decenas de miles de euros o inutilizar completamente tu inversión.

Paso 1: Verificar la clasificación urbanística

Consulta en el ayuntamiento si es suelo urbano, urbanizable o no urbanizable. Solo el suelo urbano es apto para construir vivienda convencional sin incertidumbre.

Paso 2: Obtener la ficha urbanística

Este documento gratuito del ayuntamiento te dice exactamente qué puedes construir: edificabilidad máxima, ocupación, alturas permitidas y retranqueos.

Paso 3: Solicitar nota simple del Registro

Verifica cargas (hipotecas, servidumbres), que la superficie coincida y que el vendedor sea el propietario legítimo.

Paso 4: Hacer el estudio geotécnico

Analiza el subsuelo antes de comprar. Un terreno problemático puede añadir 20.000-40.000€ al coste de cimentación.

Paso 5: Calcular los costes ocultos

Acometidas de agua, luz y saneamiento (3.000-15.000€), movimientos de tierra (5.000-30.000€), muros de contención si hay desnivel (10.000-40.000€).

Paso 6: Evaluar el entorno

Accesos, distancia a servicios, orientación solar, ruido, planes urbanísticos futuros que puedan afectar al valor o a la calidad de vida.