IVA en autopromoción de vivienda: cuánto pagas y cómo funciona

Una de las preguntas más frecuentes que se hacen los autopromotores es: ¿cuánto IVA pago por construir mi casa? La respuesta no es un número único, porque el tipo de IVA varía según la fase del proyecto.

La regla general

En autopromoción de vivienda, conviven dos tipos de IVA:

IVA reducido del 10%. Se aplica a las ejecuciones de obra que tienen como resultado la construcción de una vivienda. Esto incluye el contrato con el constructor.

IVA general del 21%. Se aplica a los servicios profesionales (arquitecto, aparejador, ingeniero), a la compra directa de materiales, a los estudios técnicos y a cualquier servicio que no sea estrictamente ejecución de obra.

Desglose por partidas

• El terreno: ITP (6-10% según CCAA) si lo compras a un particular, o IVA al 21% si lo compras a una empresa.
• Honorarios del arquitecto: IVA del 21%.
• El contrato de obra con el constructor: IVA del 10%.
• Las licencias municipales y el ICIO: no llevan IVA (son tributos municipales).

¿Puedo deducir el IVA?

Si eres un particular que construye su vivienda para uso propio, no puedes deducir el IVA soportado. Es un coste más del proyecto.

Cuánto supone el IVA en el total del proyecto

Para un proyecto con PEM de 250.000€ y honorarios profesionales de 35.000€, el IVA total aproximado sería de unos 32.000-35.000€.

Consejo final

Incluye siempre el IVA en tu presupuesto desde el primer día. No calcules "sin IVA" pensando que ya lo añadirás después, porque ese "después" puede suponer 30.000€ o más que no habías previsto.